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15 de Dezembro de 2018

Dicas para compra de imóveis

Walyson Pinheiro Inacio, Bacharel em Direito
há 5 anos

Por: Walyson Pinheiro Inácio*

Para que seu sonho de adquirir um bem imóvel não se torne um pesadelo, alguns cuidados devem ser observados, entre eles a análise da documentação do imóvel e dos vendedores.

Antes de fechar o negócio é necessário que o comprador se cerque de alguns cuidados para a realização de uma compra segura e sem "dor de cabeça".

Primeiramente é necessário analisar toda a documentação relativa ao imóvel, para depois passar à análise da documentação dos vendedores.

Após concluída as duas fases mencionadas (análise da documentação do imóvel e dos vendedores) deve o comprador verificar o local onde o imóvel está situado, a localização, a vizinhança, etc.

A seguir vamos descrever o passo a passo para uma compra segura (com menos riscos possíveis):

1ª Fase - Análise da documentação do imóvel:

Na compra de um imóvel é necessário que o comprador exija do vendedor ou do intermediário da negociação (corretor ou advogado) a apresentação da Certidão de Registro do Imóvel (Matrícula do Imóvel), original e com menos de 30 dias de expedição.

A Certidão de Registro Imobiliário do imóvel fornece informações imprescindíveis para a negociação, como por exemplo, quem é o atual proprietário do imóvel, se não há hipotecas ou outros registros e averbações que impeçam a transferência do bem ou podem te dar dor de cabeças com problemas futuros. Juntamente com a Certidão de Registro do Imóvel o comprador deve exigir a Certidão Negativa de Ônus, expedida pelo mesmo Cartório em que o imóvel possui sua matrícula, com data de expedição inferior a 30 dias.

Somente a apresentação da escritura pública não é garantia da titularidade ou propriedade do imóvel. Pode ocorrer de uma "venda dupla", em que o vendedor mal intencionado vende o imóvel a mais de uma pessoa. Por isso a necessidade da apresentação da Certidão de Registro do Imóvel. Mesmo que o vendedor more por vários anos no imóvel não garrante a dua propriedade, pois sem o registro ele terá apenas a posse.

Outro documento que se deve exigir do vendedor é a Certidão Negativa de Débitos Tributários Municipais (dos últimos 5 anos), a tão conhecida CND Municipal, como prova de que o imóvel não possui débitos de IPTU ou dívida ativa, junto à Prefeitura local.

Se o imóvel for um apartamento, por exemplo, é necessário (importantíssimo) a apresentação da Declaração do Síndico para a comprovação da inexistência de débitos condominiais.

(SUGESTÃO) - Interessante também que você leia com atenção a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, principalmente se o condomínio possuir área de lazer. Existem condomínios que vedam a utilização da área de lazer por visitantes. Dessa forma, se você convidar algum parente ou amigo para visitá-lo não poderá levá-lo a usufruir com você do espaço de lazer, sob pena de multa por infração às normas do condomínio.

Após verificar toda a documentação do imóvel podemos passar à análise da documentação dos vendedores.

2ª Fase - Análise da documentação dos vendedores:

Dos vendedores, o comprador deverá exigir a apresentação das certidões negativas do distribuidor cível, das Justiças Estadual e Federal e da Justiça do Trabalho.

Se o vendedor for casado, é necessária a apresentação dos mesmos documentos do cônjuge, pois este deverá outorgar a venda. É o que chamamos de outorga uxória, ou autorização dada por um dos cônjuges para que o outro pratique o ato (venda do imóvel), desde que não sejam os consortes casados sob o regime de separação de bens, após o advento do Código Civil de 2002.

Após analisar toda a documentação do imóvel e dos vendedores é importante que os compradores façam uma vistoria no imóvel para analisar a condição de conservação, se há infiltrações ou algum problema estrutural, como rachaduras, etc.

3ª Fase – SUGESTÃO

É interessante também e fica como uma sugestão, que o pretendente à compra faça uma análise da vizinhança, para evitar futuros aborrecimentos, como som alto de igrejas, bares com músicas ao vivo ou possuem máquina de som, vizinhos que gostam de festas e compartilhar seu som automotivo com todos.

Faça um passeio pelas ruas adjacentes ao menos umas 5 vezes em horários e dias alternados, principalmente nos finais de semana, em que a maioria dos moradores estão em suas residências.

Passadas todas essas fases, agora é hora de fechar o contrato com a imobiliária, o compromisso de compra e venda do imóvel. Mas, antes não deixe de avaliar tecnicamente o contrato, peça a imobiliária que lhe envie uma cópia antecipadamente para que você possa lê-lo com calma, ou peça a ajuda de um profissional habilitado (advogado, corretor ou despachante).

Se você seguir todas essas orientações estará reduzindo a próximo de zero a chance de se arrepender ou ter frustrações na compra do imóvel dos seus sonhos.

Antes, só mais uma dica: não se deixe vencer pelas pressões impostas pelos corretores ou vendedores para finalizar a compra e assinar o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel, e não dê uma quantia alta como sinal de negócio, pois, poderá ter aborrecimentos futuros, caso o negócio não se concretize por motivos alheios a sua vontade.

Walyson Pinheiro Inácio

Consultor Jurídico, ex-despachante de imóveis (9 anos de experiência). Bacharel em Direito, aprovado no VIII Exame Unificado da Ordem dos Advogados do Brasil. Pós graduado pela UFMG.

Servidor público, atualmente exerce a função de Assessor na Assembleia Legislativa de Minas Gerais.

4 Comentários

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eu achei de grande valia estas informações. continuar lendo

Há que se verificar a SITUAÇÃO ENFITÊUTICA do Imóvel - pagamento dos foros anuais, bem como se não há DÉBITO Corpo de Bombeiros - especificamente no Estado do Rio - há cobrança da Taxa Prevenção de Incêndios. continuar lendo

Importante observação Francisco. Há estados em, como o Rio de Janeiro em que é importante uma certidão negativa do LAUDÊMIO. continuar lendo